2026년 5월 12일 발표된 연방 예산안에는 부동산 투자자에게 직접 영향을 주는 세제 개편이 담겼습니다. 이 시리즈에서는 세 차례에 걸쳐 나누어 살펴봅니다. 첫 번째는 양도소득세(CGT) 입니다.
가장 먼저 짚어야 할 점이 있습니다. 이번 예산안에서 나온 조치들은 진행 단계가 서로 다릅니다.
| 내용 | 시행 시기 | 현재 상태 |
|---|---|---|
| 양도소득세 개편 · 네거티브 기어링 제한 | 2027년 7월 1일 | 법률로 확정 (의회 통과) |
| 가족 신탁 30% 최저세 | 2028년 7월 1일 | 아직 법률이 아님 (협의 단계) |
이 글에서 다루는 양도소득세 개편은 이미 확정된 내용입니다.
1. 50% 할인이 사라지고 물가연동으로 바뀝니다
2027년 7월 1일부터 거주자 개인, 신탁, 파트너십에 적용되던 50% 양도소득세 할인이 폐지됩니다. 대신 취득원가(cost base)를 소비자물가지수(CPI)에 연동해 조정하는 방식이 도입됩니다.
실무적으로 알아 두실 사항이 세 가지 있습니다.
첫째, 취득원가의 모든 항목이 연동되지만 3번 항목은 제외됩니다. 3번 항목은 보유 기간 중 발생한 비용, 즉 시의회세(rates), 보험료, 이자 등입니다. 이 부분은 물가연동 대상이 아닙니다.
둘째, 12개월 이상 보유 요건은 그대로 유지됩니다.
셋째, 양도차손(capital loss)은 물가연동되지 않습니다. 명목 금액 그대로 계산됩니다. 다만 연동된 양도차익과 상계할 수는 있으므로, 손실이 있는 분께는 구조적으로 약간 유리한 부분입니다.
2. 개인에게 적용되는 30% 최저세율
양도차익에 대해 30% 최저세율이 도입됩니다. 여기서 중요한 세 가지를 정확히 이해하셔야 합니다.
적용 대상은 호주 거주자 개인입니다. 신탁의 수탁자(trustee), 법인, 퇴직연금 펀드에는 적용되지 않습니다.
새로운 세율이 아니라 "하한선"입니다. 이미 한계세율이 30%를 넘는 분에게는 달라지는 것이 없습니다.
양도차익은 그 해의 마지막 소득으로 간주됩니다. 즉 다른 소득 위에 얹어서 계산되므로 적용되는 한계세율이 높아집니다.
이 조치의 목적은 분명합니다. 소득이 적은 해를 골라 매각하는 방식, 예를 들어 은퇴한 해나 육아휴직 중인 해에 처분해 세금을 낮추던 전략이 더 이상 같은 결과를 내지 않습니다.
3. 2027년 7월 1일 시점에 무슨 일이 일어나나
2027년 7월 1일 직전에 자산을 시장가격으로 매각했다가 다시 취득한 것으로 간주합니다.
- 그 시점까지 발생한 양도차익은 기존 50% 할인이 그대로 적용됩니다
- 그 이후에 발생한 부분만 새 규정의 적용을 받습니다
즉 오래 보유해 오신 부동산의 그동안의 상승분은 보호됩니다.
다만 차익을 앞뒤로 나누는 구체적인 계산 방법은 아직 공표되지 않았습니다. 시행령(legislative instrument)으로 별도 발표될 예정입니다. 일정 성장률을 가정한 공식 방식이 될 것이라는 관측이 있으며, 만약 그렇다면 가격 변동이 컸던 자산이나 현재 고점에 있는 자산은 불리해질 수 있습니다.
이 부분이 지금 시점에서 가장 큰 미확정 사안입니다.
4. 얼마나 차이가 나는가 — 계산 예시
가장 실감하기 쉬운 부분입니다. 아래는 2027년 7월 1일 이후에 전부 발생한 차익을 가정한 단순 예시입니다.
전제: 취득가 $800,000, 10년 후 $1,600,000에 매각, 연평균 물가상승률 2.5%
| 구분 | 종전 (50% 할인) | 개정 후 (물가연동) |
|---|---|---|
| 명목 양도차익 | $800,000 | $800,000 |
| 조정된 취득원가 | $800,000 | $1,024,068 |
| 과세 대상 차익 | $400,000 | $575,932 |
| 한계세율 45% 적용 시 세액 | $180,000 | $259,170 |
과세 대상 차익이 약 44% 늘어나고, 세금은 약 $79,000 더 나옵니다.
핵심은 여기에 있습니다. 자산 가격 상승률이 물가상승률을 크게 웃돌수록 물가연동 방식은 불리해집니다. 지난 20년간 멜번과 시드니 부동산이 바로 그런 경우였습니다. "물가연동이니 공평하다"고 생각하기 쉽지만, 실제 숫자는 대부분의 주거용 투자 부동산에서 종전보다 불리하게 나옵니다.
위 예시는 이해를 돕기 위한 단순 계산이며, 물가상승률 가정과 개별 상황에 따라 결과는 달라집니다.
5. 지금 하셔야 할 일
1. 2027년 6월 30일 시점의 시세 근거를 확보하십시오.
이것이 가장 중요합니다. 그 날짜의 시장가격이 "종전 규정 적용분"과 "새 규정 적용분"을 가르는 기준이 됩니다. 부동산 중개인의 평가서, 인근 실거래 자료, 규모가 큰 자산이라면 공인 감정평가를 받아 두시는 것을 권합니다. 몇 년 뒤 매각할 때 근거 자료가 없으면 불리한 쪽으로 추정될 수 있습니다.
2. 매각 계획이 있으시다면 시기를 다시 검토하십시오.
2027년 6월 30일 이전 매각과 이후 매각은 결과가 다릅니다. 다만 세금만 보고 매각 시기를 정하는 것은 권하지 않습니다. 시장 상황과 자금 계획을 함께 봐야 합니다.
3. 취득원가 자료를 정리해 두십시오.
물가연동 방식에서는 취득원가의 각 항목이 언제 발생했는지가 계산에 직접 영향을 줍니다. 인지세, 법무 비용, 자본적 지출(개축·증축) 내역과 날짜를 지금 정리해 두시면 나중에 훨씬 수월합니다.
4. 신탁이나 법인 명의로 보유 중이시라면 3편을 함께 읽어 주십시오.
구조에 따라 적용이 달라집니다.
다음 편 예고
2편 — 네거티브 기어링이 신축으로 제한됩니다. 기존 주택은 어떻게 되는지, 그리고 2026년 5월 12일이라는 날짜가 왜 중요한지 살펴봅니다.
3편 — 가족 신탁에 대한 30% 최저세율. 아직 법률이 아니지만 지금부터 준비가 필요한 이유를 정리합니다.
보유 중이신 부동산에 어떤 영향이 있을지 미리 확인하고 싶으시면 연락 주십시오. 취득 시기, 보유 구조, 매각 계획을 함께 보고 정리해 드리겠습니다.
본 자료는 2026년 8월 기준으로 작성되었습니다. 차익 안분 방법 등 일부 세부 사항은 작성 시점에 공표되지 않았으므로 추후 변경될 수 있습니다.
본 자료는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 상황에 대한 세무·회계 자문을 대체하지 않습니다.
참고: ATO — Tax reform: Boosting home ownership; Treasury — Budget 2026–27 tax system changes.