1편에서 양도소득세 개편을 다뤘습니다. 이번에는 매달의 현금흐름에 직접 영향을 주는 네거티브 기어링(negative gearing) 변화를 살펴봅니다. 이 내용 역시 이미 법률로 확정되었으며, 2027년 7월 1일부터 시행됩니다.
무엇이 달라지나
주거용 부동산의 네거티브 기어링이 신축(new builds)으로 제한됩니다.
지금까지는 임대 부동산에서 발생한 손실(임대수입보다 이자와 경비가 많은 경우)을 급여 등 다른 소득에서 공제할 수 있었습니다. 개정 후에는 기존 주택(established housing)에 대해서는 이 공제가 막힙니다.
2026년 5월 12일 오후 7시 30분
이 시점이 결정적입니다.
이 시각에 이미 보유하고 계셨던 부동산은 종전 규정이 그대로 적용됩니다. 기존 방식대로 네거티브 기어링을 계속 사용하실 수 있습니다. 이번 개정으로 갑자기 공제가 사라지는 일은 없습니다.
문제는 그 이후에 취득한 기존 주택입니다.
이후 취득한 기존 주택은 어떻게 되나
손실이 격리(quarantine) 됩니다. 구체적으로는 이렇습니다.
- 다른 주거용 부동산에서 나온 소득과는 상계할 수 있습니다
- 남은 손실은 이월할 수 있습니다
- 급여나 사업소득 등 다른 소득과는 상계할 수 없습니다
즉 공제 자체가 없어지는 것이 아니라, 쓸 수 있는 상대가 제한됩니다. 임대 부동산을 여러 채 보유하고 계신 분이라면 부동산 소득 안에서 서로 상계가 되므로 영향이 덜합니다. 반대로 급여소득자가 투자용으로 한 채를 사서 급여에서 공제받던 방식은 더 이상 작동하지 않습니다.
신축은 어떻게 다른가
신축 부동산은 네거티브 기어링이 그대로 유지됩니다. 여기에 더해 한 가지가 추가됩니다.
신축 취득자는 양도소득세 계산 시 종전의 50% 할인 방식과 새로운 물가연동 방식 중 선택할 수 있습니다. 1편에서 보신 것처럼 가격 상승률이 높은 자산에서는 50% 할인이 유리한 경우가 많으므로, 이는 실질적인 혜택입니다.
정책 의도는 분명합니다. 투자 자금을 기존 주택 경쟁에서 신규 공급 쪽으로 이동시키겠다는 것입니다.
지금 매입을 검토 중이시라면
계산 자체가 달라졌습니다.
기존 주택을 지금 사시는 경우, 2027년 7월 1일부터는 급여에서 손실을 공제할 수 없습니다. 매달의 부담을 급여 공제로 상쇄하는 구조를 전제로 자금 계획을 세우셨다면, 그 전제가 3년도 남지 않았습니다.
예를 들어 연 $15,000의 손실이 발생하는 투자 부동산을 한계세율 45%인 분이 보유하고 계시다면, 지금은 약 $6,750의 세금 절감 효과가 있습니다. 2027년 7월 이후 취득한 기존 주택이라면 이 효과가 사라지고, 그 손실은 다른 부동산 소득이 생길 때까지 이월됩니다.
신축을 검토 중이시라면 네거티브 기어링과 양도세 선택권이 모두 유지되므로 상대적으로 유리합니다. 다만 신축은 취득가 자체가 높은 경우가 많고, 완공 지연이나 품질 문제 등 별도의 위험이 있습니다. 세제 혜택만 보고 결정하실 사안은 아닙니다.
자주 받는 질문
Q. 지금 보유 중인 부동산을 다시 대출(refinance)하면 그랜드파더링이 깨지나요?
현재까지 공개된 자료로는 보유 여부가 기준이며 대출 조건 변경이 직접적인 기준으로 제시되지는 않았습니다. 다만 세부 규정이 아직 모두 나오지 않은 상태이므로, 대규모 재대출이나 명의 변경을 계획하고 계시다면 미리 확인하시기를 권합니다.
Q. 명의를 배우자나 신탁으로 옮기면 어떻게 되나요?
명의 이전은 양도(disposal)에 해당해 양도소득세와 인지세가 발생할 수 있고, 그랜드파더링 지위에도 영향을 줄 수 있습니다. 실행 전에 반드시 확인하십시오.
Q. "신축"의 정확한 범위는 무엇인가요?
세부 정의는 후속 입법에서 구체화되는 부분이 있습니다. 대규모 리모델링이나 서브디비전 후 신축 등 경계선에 있는 사례는 개별 확인이 필요합니다.
정리
- 2026년 5월 12일 오후 7시 30분 이전 보유분은 보호됩니다 — 지금 가지고 계신 것은 그대로입니다
- 그 이후 취득한 기존 주택은 급여와 상계 불가, 부동산 소득과만 상계 또는 이월
- 신축은 종전대로, 양도세 계산 방식 선택권까지 추가
- 시행은 2027년 7월 1일 — 준비할 시간이 있습니다
매입을 앞두고 계시거나 기존 포트폴리오의 영향을 확인하고 싶으시면 연락 주십시오. 취득 시기와 구조에 따라 결과가 달라지므로, 실제 숫자로 비교해 보시는 편이 가장 확실합니다.
다음 편 예고
3편 — 가족 신탁에 대한 30% 최저세율. 아직 법률이 아니며 2028년 시행 예정이지만, 신탁으로 부동산을 보유하고 계신 분이라면 지금부터 알고 계셔야 할 내용입니다.
본 자료는 2026년 8월 기준으로 작성되었습니다. 신축의 정의 등 일부 세부 규정은 후속 입법 및 지침을 통해 구체화될 예정입니다.
본 자료는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 상황에 대한 세무·회계 자문을 대체하지 않습니다.
참고: ATO — Tax reform: Boosting home ownership; Treasury — Budget 2026–27 tax system changes.