2026년 10월 1일부터 비거주자(foreign resident) 양도소득세 규정이 새로 시행되어 많이 언급되고 있습니다. 하지만 이 글을 읽으시는 대부분의 분께는 해당되지 않습니다. 5,000만 달러 이상의 지분 양도를 대상으로 한, 대기업 그룹을 겨냥한 규정이기 때문입니다.
정작 집이나 투자용 부동산을 파시는 분들이 걸리는 규정은 따로 있습니다. 더 오래됐고, 훨씬 덜 알려져 있으며, 호주 세무상 거주자에게도 똑같이 적용됩니다. 잘못 처리하면 매각대금의 15%가 묶입니다.
어떤 규정인가
호주 부동산을 매각하실 때, 매수인은 법적으로 매각대금의 15%를 원천징수하여 국세청(ATO)에 납부해야 합니다. 단, 결제(settlement) 시점까지 매도인이 유효한 클리어런스 증명서(clearance certificate) 를 전달하면 면제됩니다.
생각보다 부담이 큰 이유는 두 가지입니다.
- 최저 금액 기준이 없습니다. 2024년 말까지는 $750,000을 넘는 부동산에만 적용되었고 세율도 12.5%였습니다. 2025년 1월 1일부터 기준 금액이 없어지고 세율이 15%로 인상되었습니다. 작은 유닛 한 채도 예외가 아닙니다.
- 비거주자만의 문제가 아닙니다. 이 증명서는 매수인에게 본인이 비거주자가 아니라는 사실을 증명하는 수단일 뿐입니다. 증명서가 없으면 증명할 방법이 없고, 실제로 어디에 사시든 매수인은 원천징수를 해야 합니다. 매수인에게는 재량이 없습니다. 원천징수를 하지 않으면 본인이 책임을 지기 때문입니다.
놓쳤을 때의 대가
15%가 원천징수되어도 돈을 잃는 것은 아닙니다. 세금신고에서 세액공제로 돌려받으실 수 있습니다.
다만 시점을 생각해 보셔야 합니다. 11월에 결제가 끝나면, 그 공제는 빨라야 이듬해 7월 이후 신고에 반영되고 환급은 그보다 더 늦습니다. $800,000짜리 매각이라면 $120,000이 거의 1년 가까이 국세청에 묶여 있는 셈입니다.
그 대금으로 대출을 상환하거나, 다음 집 잔금을 치르거나, 사업 자금으로 쓰실 계획이셨다면 이것은 단순한 불편이 아닙니다. 거래 자체가 무산될 수 있습니다.
어떻게 하면 되나
증명서는 무료이고, 12개월간 유효하며, 국세청은 발급에 최대 28일이 걸릴 수 있다고 안내합니다. 대부분은 빨리 나오지만, 늦어지는 경우는 대체로 복잡한 건들입니다. 신탁, 상속 재산, 최근 개명하신 경우, 또는 국세청 기록이 최신이 아닌 경우입니다.
그래서 원칙은 간단합니다. 결제 일정이 잡혔을 때가 아니라, 매물을 내놓는 시점에 신청하십시오. 발급받고 쓰지 않아도 비용은 들지 않습니다. 결제 당일에 아직 처리 중이면 15%를 내셔야 합니다.
자주 놓치시는 부분들입니다.
- 공동 명의라면 각 소유자가 각자 증명서를 받아야 합니다. 부부 한 장으로 되는 제도가 아닙니다.
- 이름이 등기부와 정확히 일치해야 합니다. 등기는 혼전 성(姓)인데 증명서는 혼인 후 성이면 매수인 측 변호사가 거절합니다.
- 매도인이 신탁이나 법인이면 증명서도 해당 법인·신탁 명의로 나와야 합니다. 이사나 수탁자 개인 명의가 아닙니다.
- 실제로 비거주자이신 경우 클리어런스 증명서는 받으실 수 없지만, 15%가 실제 납부하실 세금보다 많다면 감액 신청(variation) 을 하실 수 있습니다. 이 역시 시간이 걸립니다.
USQ 고객님께서 매각을 고려하고 계시다면, 계약서가 나온 뒤가 아니라 매물을 내놓으시는 시점에 알려주십시오. 증명서 신청은 저희가 몇 분이면 처리해 드리며, 부동산 결제에서 가장 피하기 쉬운 문제 하나를 미리 없앨 수 있습니다.
본 내용은 일반적인 정보이며 개별 세무 자문이 아닙니다. 상황에 따라 결과가 달라지므로 실행 전 반드시 저희와 상의해 주시기 바랍니다.